近日，九部委聯(lián)合印發(fā)住房租賃新政，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并選取了12個城市開展住房租賃試點。同時，作為試點單位的廣州，也在新出臺的住房租賃市場工作方案中首提“租購同權”概念，引發(fā)市場廣泛討論。

華菁證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷第一時間就此發(fā)表點評報告，她認為，此次新政在細化程度和對租賃市場的支持力度上較此前更進一步，制度紅利將護航租賃行業(yè)的發(fā)展，強烈看好長租公寓萬億市場的長期發(fā)展機會。此前，華菁證券曾發(fā)布長租公寓領域深度研究報告《長租公寓，萬億市場競速跑》。以下觀點引用華菁證券最新研究報告《政策護航，長租公寓再上風口》。

事件

2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門近日聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場。

主要內容有：

1.人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)。

2.在增加租賃住房有效供應方面，通知鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應。

3. 在金融政策方面，通知要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

4.根據(jù)通知，城市住房城鄉(xiāng)建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺，提供便捷的租賃信息發(fā)布服務，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。

5. 目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。通知明確，要形成一批可復制、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。

點評

1

在此前發(fā)布的長租公寓行業(yè)深度報告中強調，租賃領域是目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一得到頂層制度紅利的領域。對于地產(chǎn)這樣一個政策對行業(yè)發(fā)展影響力巨大的領域，制度紅利的出現(xiàn)和加強是具備劃時代意義的。鼓勵租賃業(yè)的發(fā)展是目前地產(chǎn)銷售調控政策的必要補充，也是緩解居住矛盾的重要手段。制度紅利將會一直護航租賃行業(yè)的發(fā)展，未來的政策只會越來越細化，越來越可執(zhí)行。

▼近期租賃市場政策匯總

資料來源：國家統(tǒng)計局，華菁證券研究所

2

此次是九部委首次聯(lián)合提出對租賃市場的支持政策，相較此前國務院和住建部單獨提出的綱領性鼓勵，此次的支持政策更為具體和詳細：從市場供給、金融支持和配套平臺方面都做了規(guī)定。并且此次選取了12個試點城市，范圍涵蓋一二線城市以及東西南北各個區(qū)域，判斷后續(xù)各個城市都將出臺城市細則落實租賃行業(yè)的支持政策。之前一日網(wǎng)絡流傳出的廣州市政府“租售同權”的政策亦屬于此次城市落實細則的一部分。

▼12個試點城市常住人口及增速（萬人）

資料來源：國家統(tǒng)計局，華菁證券研究所

3

從選取的試點城市來看，珠三角區(qū)域占了三分之一，可見此次租賃支持試點發(fā)展的重擔在廣東，作為歷史上屢次地產(chǎn)重要政策的試驗田，廣東再次成為新的領頭羊，在此區(qū)域布局的租賃公司將得到更多的起步紅利。

4

值得注意的是，通知中強調了“要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)”，這是首次出現(xiàn)對國有企業(yè)參與租賃行業(yè)的指導意見。目前城市中國企擁有為數(shù)不少的閑置老舊物業(yè)，鼓勵國企向租賃領域轉型也是對盤活沉淀物業(yè)資產(chǎn)的有益方向。判斷未來國企在租賃領域的投入將會加大，專業(yè)服務和租賃機構與國企沉淀物業(yè)的合作也將會極大的提升目前品牌租賃公寓的市場供應數(shù)量。

5

供給方面明確提出了在新增土地出讓中配建租賃類用房，這將使開發(fā)商在自持物業(yè)中增加公寓的比重。實際上這幾年不少的開發(fā)商已經(jīng)看到這一趨勢，開始在公寓業(yè)務上加大經(jīng)營試點，萬科、招商、金地等已經(jīng)擁有自己品牌的公寓運營公司，一方面是看到了未來土地出讓中自持物業(yè)比例將會持續(xù)上升，另一方面也是對租賃趨勢性時代來臨的提前布局，與現(xiàn)有開發(fā)業(yè)務做有效風險對沖。

6

金融方面的支持對于目前的租賃行業(yè)來說是最重要的方面，但受制于目前的宏觀環(huán)境和利率情況，國家在這方面可以放手實施的優(yōu)惠并不多。ABS等融資通道雖然通暢，但利率水平在市場化情況下無法降低到租賃企業(yè)可以承受的范圍，REITS的推出也仍然需要多方面的制度修正，不是一個短期的過程。目前企業(yè)加杠桿的能力仍然受到很大的限制。未來如果能像棚戶區(qū)改造一樣打開政策性低貸款利率的鼓勵，那么將增加企業(yè)持有物業(yè)的可能性，為行業(yè)的發(fā)展帶來新的活水。

7

多項制度的保駕護航將持續(xù)利好長租公寓行業(yè)的發(fā)展。強烈看好這個萬億市場的長期發(fā)展機會，具備資金和資源優(yōu)勢的公司將是未來千億市值龍頭的有力競爭者，同時行業(yè)在演進的過程中將會出現(xiàn)各個細分子領域“小而美”的優(yōu)秀公司，行業(yè)中的投資機會將又深又廣。